недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/блоги

Наше Мнение

2 788 Блог специалиста 3
Наше Мнение

НАШЕ МНЕНИЕ


Доброго времени суток Уважаемые Читатели. Как один из участников рынка в сфере оказания юридических и риэлторских услуг ООО АКТИВ обращает внимание на тенденции регулирования и развития данных сфер услуг. В данной статье мы хотим поделиться своим мнением по вопросу тенденции развития рынка недвижимости.

Не удивительно, что в последние годы цена на недвижимость выросла на 100, а где то и на 150%. Лихорадочные скачки доллара и евро, постоянный прессинг внутреннего рынка на фоне скачков валюты и вводимых в отношении нашей страны санкции, подталкивают цены на недвижимость вверх. Не стоит забывать и об инфляции, которая, по официальным данным не превышает и 5%, однако на деле, данная цифра немного больше.  Например, на 2016-17 годы в г. Казань, самую бюджетную квартиру можно было прибрести в среднем за 1 млн. рублей, в 2021 году данный ценовой диапазон составляет уже 2.5 млн. рублей. Мы не говорим уже о ценах в г. Москве и Московской области. Да, людям необходимо жилье, да людям предоставляются ипотечные займы на условиях определяемых банками и федеральными программами, но с ростом цен и довольно низкой, а порой, и вообще отсутствующей индексацией заработной платы наших граждан, нынешний диапазон цен на недвижимое имущество кажется просто заоблачным.

Стоит так же отметить что, с принятием Федерального закона № 202 от 31.07.2020 года «О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Данные Изменения затронули как Федеральный Закон №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 г., так и другие нормативно правовые акты, регулирующие деятельность застройщиков. Одним из таких нововведений является тот факт, что денежные средства участников долевого строительства, внесённые на счет эскроу, будут перечисляться уполномоченным банком застройщику сразу после получения разрешения на ввод, без предоставления сведений о регистрации права собственности в отношении одного объекта долевого строительства согласно ч. 6 ст. 15.5.

На практике данные нововведения не только сильно влияют на стоимость недвижимости, но и повышают риск инвестиции в недвижимость. Получается что дольщик, вкладывая на счет эскроу денежные средства, подвержен риску с двух позиции, а именно: в первой ситуации, при не достройке многоквартирного дома, дольщику вернут его денежные средства, но уровень инфляции и рост цен, просто не позволят ему приобрести жилье на сумму возвращенных ему денежных средств. Вторая ситуация заключается в том, что даже если многоквартирный дом, при смене застройщиков или «разморозке» строительства дома, будет достраиваться денежных средств как правило не хватит на завершение всех работ, соответственно дополнительно вносить  недостающие средства будут опять же участники долевого строительства. Таким образом, риски оказаться в проигрыше граждан остается высоким.

Мало того, имеется риск того, что может возникнуть ситуация когда отзывают лицензию у банка в котором был открыт эскроу счет, и что же делать дольщикам в такой ситуации????? Ответ предоставил Банк России который разъяснил данную ситуацию следующим образом: «В соответствии с частью 10 статьи 15.4 Закона № 214-ФЗ если в отношении уполномоченного банка, в котором открыт счет эскроу, наступил страховой случай в соответствии с Федеральным законом от 23.12.2003 № 177-ФЗ «О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации» (далее - Закон № 177-ФЗ) до ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и государственной регистрации права собственности в отношении объекта (объектов) долевого строительства, входящего в состав таких многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, застройщик и участник долевого строительства обязаны заключить договор счета эскроу с другим уполномоченным банком. В соответствии с частью 6 статьи 12.2 Закона № 177-ФЗ выплата возмещения по счету эскроу, открытому для расчетов по договору участия в долевом строительстве, производится государственной корпорацией Агентство по страхованию вкладов в течение 20 рабочих дней со дня представления вкладчиком в Агентство соответствующих документов. Согласно части 9 указанной статьи выплата возмещения по счету эскроу, открытому для расчетов по договору участия в долевом строительстве, осуществляется путем перечисления соответствующих денежных средств на счет эскроу вкладчика, открытый в другом банке в соответствии с Законом № 214-ФЗ для осуществления расчетов по договору участия в долевом строительстве по тому же объекту долевого строительства, в отношении которого открывался счет эскроу».

Анализируя данную практику, за последний год, нами не было найдено ни одного подобного случая либо какого- либо разъяснения коллегиями Верховного Суда РФ. Однако судя по тому, как данная процедура описана, возникают следующие логические вопросы: «А насколько рабочей будет данная процедура? И какова вероятность возврата денежных средств дольщику???» Немаловажным так же является вопрос о сроках перевода денежных средств с эскроу счета на другой эскроу счет между банками или же банковскими счетами???

В поисках ответа на данные вопросы, мы не смогли найти конкретные от компетентных лиц или структур. Однако, небольшой фрагмент ответа по вопросу сроков перевода денежных средств с эскроу счета на другой эскроу счет между банками или же банковскими счетами мы нашли в учебнике «Частное банковское право» авторов Рождественской Т.Э., Гузнова А.Г., Ефимовой Л.Г. от 2020 года, а именно: «Особенности прекращения договора счета эскроу и закрытия счета эскроу установлены ст. 860.10 ГК РФ.


В соответствии с п. 1 указанной статьи закрытие счета эскроу осуществляется банком по истечении срока действия или прекращения по иным основаниям договора эскроу. Иное может быть предусмотрено договором эскроу.

Правила, установленные п. 1 и 2 ст. 859 ГК РФ, не применяются к отношениям по счету эскроу.

Таким образом, договор счета эскроу может быть прекращен:

- по любым основаниям, предусмотренным гл. 26 ГК РФ;

- по п. 2 ст. 859 ГК РФ, который предусматривает право банка отказаться от исполнения договора банковского счета при отсутствии по нему расчетных операций в течение двух лет;

- по п. 3 ст. 859 ГК РФ, который предусматривает право банка расторгнуть договор банковского счета в случаях, предусмотренных законом;

- в связи с прекращением договора условного депонирования (договора эскроу) по любому основанию, в том числе в связи с истечением его срока;

- в связи с истечением срока действия договора счета эскроу, заключенного в сфере долевого жилищного строительства, поскольку такой договор фактически объединен с договором условного депонирования (договором эскроу).

Пунктом 2 ст. 860.10 ГК РФ предусмотрен специальный порядок возврата остатка средств с закрытого счета эскроу в случае расторжения договора счета эскроу. Согласно указанной норме при расторжении договора счета эскроу остаток денежных средств перечисляется или выдается депоненту либо - при возникновении оснований для передачи денежных средств бенефициару - перечисляется или выдается бенефициару.

Иное может быть предусмотрено соглашением депонента и бенефициара.

Представляется, что указанное соглашение может быть достигнуто непосредственно перед закрытием счета эскроу и представлено в банк в виде двустороннего непоименованного договора. Указанное соглашение также может быть представлено в виде соответствующего условия в договоре условного депонирования либо может существовать в виде письма депонента, адресованного банку, к которому приложено письменное согласие бенефициара. Возможны и другие варианты, позволяющие банку установить истинную волю депонента и бенефициара.

Специальное правило п. 2 ст. 860.10 ГК РФ не применяется при расторжении договора счета эскроу по п. 3 ст. 859 ГК РФ. В этом случае денежные средства со счета эскроу подлежат перечислению на специальный счет в Банке России в соответствии с п. 3 ст. 859 ГК РФ.

Специальная норма п. 2 ст. 860.10 ГК РФ не устанавливает никаких особенных сроков перечисления остатка денежных средств со счета эскроу. Она изменяет только субъекта надлежащего исполнения банком его обязанности по возврату остатка счета эскроу (не только клиент-депонент, но и бенефициар в указанных в ней случаях). Однако такой специальный срок установлен п. 3 ст. 860.8 ГК РФ. Его норма предусматривает, что при возникновении оснований, предусмотренных договором счета эскроу, банк в установленный таким договором срок, а при его отсутствии в течение десяти дней обязан выдать бенефициару депонированную сумму или перечислить ее на указанный им счет.

Следовательно, к счету эскроу не применяется правило п. 3 ст. 859 ГК РФ о семидневном сроке перечисления остатка с закрытого банковского счета.»

Возникает логический вопрос: «почему даже и не совсем развернутые проблемы публикуются в учебных источниках, а в публичных источниках информации данные ответы не публикуются????» - остается открытым.

Так же некоторые ответы содержатся в издании "Заем, кредит, факторинг, вклад и счет: постатейный комментарий к статьям 807 - 860.15 Гражданского кодекса Российской Федерации" под редакцией А.Г. Карапетова от 2019 года, а именно: «у депонента и бенефициара имеются условные или срочные требования к банку о выплате со счета. Депонент может потребовать возврат средств со счета эскроу, если соответствующие основания для перевода средств бенефициару не наступили в оговоренный срок депонирования, а бенефициар вправе требовать от банка списания средств со счета в свою пользу, если соответствующие основания в этот срок наступили. До наступления указанных оснований ни депонент, ни бенефициар не могут распоряжаться средствами на счете эскроу (п. 1 ст. 860.8 ГК РФ). Соответственно, в имущественных массах депонента и бенефициара с момента внесения средств на счет эскроу нет прав владельцев банковского счета по распоряжению средствами на счете. Вместо этого у депонента и бенефициара имеются осложненные отлагательным условием или сроком обязательственные, но еще не созревшие требования к банку. На каком-то этапе при возникновении оснований для перечисления или возврата средств со счета в пользу бенефициара или депонента одно из двух этих требований созревает (созревание требования бенефициара исключает созревание на ту же сумму требования депонента).

Как указано в комментируемой норме, "права на денежные средства, находящиеся на счете эскроу, принадлежат депоненту до даты возникновения оснований для передачи денежных средств бенефициару, а после указанной даты - бенефициару". Насколько это положение логично? Как мы знаем, права на денежные средства на счете представляют собой обязательственные требования к банку о проведении соответствующих расходных операций на сумму остатка по счету. У депонента до наступления оснований для перечисления средств бенефициару нет распорядительной власти над счетом (он не может давать банку распоряжения по счету); требование же о возврате у него созреет, только если в пределах срока депонирования не возникнут основания для перечисления средств бенефициару. У бенефициара же право требовать выплаты появляется также не ранее, чем возникнут соответствующие основания для "раскрытия" эскроу. Следовательно, в течение срока депонирования в имущественных массах депонента или бенефициара находятся соответствующие условные или осложненные отлагательным сроком требования к банку. Но эти обязательственные (и, как правило, условные) требования не равнозначны обычным правам владельца по свободному распоряжению средствами на банковском счете. Поэтому в силу п. 4 ст. 860.8 ГК РФ "приостановление операций по счету эскроу, арест или списание денежных средств, находящихся на счете эскроу, по обязательствам депонента перед третьими лицами и по обязательствам бенефициара не допускается". Кредиторы бенефициара или депонента не могут требовать списания с эскроу-счета по долгам бенефициара или депонента, но могут требовать обращения взыскания на условные или осложненные отлагательным сроком обязательственные требования указанных лиц к банку. О том же говорят и п. п. 2 - 3 ст. 926.7 ГК РФ, и ст. 73.3 Закона об исполнительном производстве. По вопросу о том, насколько это логично, см. комментарий к п. 4 ст. 860.8 ГК РФ.

Более того, даже при банкротстве депонента (если само депонирование не будет признано недействительным по банкротным основаниям) автоматического попадания в конкурсную массу депонента безналичных денег на счете эскроу не происходит; право снять деньги со счета конкурсный управляющий получает, только если соответствующие основания для перечисления денег в пользу бенефициара не наступают в течение шести месяцев после открытия конкурсного производства.

Соответственно, с определенными оговорками можно согласиться, что права на депонированные денежные средства возникают у бенефициара с момента наступления оснований для "раскрытия" эскроу. Но упоминание в комментируемой норме того, что "права на денежные средства, находящиеся на счете эскроу, принадлежат депоненту до даты возникновения оснований для передачи денежных средств бенефициару", может вызывать сомнения. Получается, что по большому счету право требования к банку в отношении остатка на счете из имущественной массы депонента изымается на время, преобразуясь в условное обязательственное требование по возврату остатка на случай ненаступления оснований для перечисления средств бенефициару до истечения срока депонирования. В имущественной массе депонента до истечения срока депонирования имеется не "право на денежные средства на счете", а условное требование их возврата при ненаступлении оснований для раскрытия эскроу в пределах срока депонирования. Это отсечение ординарных прав владельца счета на размещенные на счете эскроу денежные средства от имущественной (и частично даже от конкурсной) массы депонента и создает для бенефициара ту защиту, во имя которой договор счета эскроу и заключается.

Таким образом, по вопросу сроков выплат или же перевода денежных средств, конкретных ответов не имеется. Мы имеем только возможность использовать информацию из учебных источников или же комментарий к определенным статьям Гражданского законодательства. Как же данный вопрос разрешается на практике – трудно что-либо сказать, так как подобные случаи довольно редки, а обстоятельства и факты в каждом случае, абсолютно различные. Поэтому в разборе данного вопроса следует учитывать их прежде чем предпринимать конкретные действия.       

 

Возвращаясь к теме новелл закона, так же предусматриваются изменения в перечне возможного использования денежных средств, добавили возможность подготовки проектной документации и инженерных изысканий для строительства и реконструкции в границах земельного участка инженерных сетей, необходимых для техприсоединения строящегося многоквартирного дома (сокр. МКД), согласно п. 3.1 ч. 1 ст. 18 и строительства объектов социальной инфраструктуры согласно п.9 ч. 1 ст. 18.

По расчетному счету застройщика будет возможно предоставление целевых займов другому застройщику, по отношению к которому он является основным Обществом предусмотренным п. 3 ч. 3 ст. 18. То есть, Банк, не стесняясь, имеет право выдать деньги одних дольщиков на неизвестный другой какой-либо проект????? Простите, но в таком случае это рискованная авантюра. Инвестировать деньги в посторонний проект, и неважно кем и как будет являться застройщик по отношению какому-либо Обществу. Выходит в зоне риска снова у нас как застройщик, так и дольщики.   

Так же нарушение срока ввода в эксплуатацию МКД застройщиком на срок три и более месяца больше не будет являться основанием для отказа в выдаче заключения о соответствии (сокр. ЗОС) застройщика и проектной документации инспекцией Госстройнадзора предусмотренного ч 2.2. ст. 19.

Отметим, что при подготовке данной статьи команде ООО Актив не удалось найти ни одного статистического документа, показывающего статистику роста или снижения процента доли обманутых дольщиков как по всей Российской Федерации, так и в каком-либо субъекте РФ. Согласитесь, ссылаться на какие-то интервью или же выступления компетентных органов, которые предоставляют цифры по своим источникам информации, мягко говоря, не корректно. Однако, мы провели анализ соотношения цен на недвижимое имущество, с уровнем дохода населения начиная с 2000 г. по 1 кв. 2021 г.

 

  

  Отметим, что все данные были взяты с сайта Федеральной службы государственной статистики.

Исходя из данных цифр, стоит отметить, что в период с 2008 по 2014 годы стоимость 1$ варьировалась от 16 до 84 рублей, а стоимость 1м2 на 3658,27 рублей! Чего не скажешь за период с 2014 по 2021 года. Но, как мы раньше упоминали, 13 июля 2020 года были внесены изменения в Федеральное законодательство, сумма 1 м2 заметно выросла. И опять же возникает вопрос: «А настолько ли полезно было принятие поправок в Федеральный закон, как для застройщиков, так и для дольщиков??????» Единственное что можно сказать в данном контексте, в плюсе остались только Банки.         

Не стоит так же забывать и о проблемах с застройщиками по многочисленным судебным тяжбам с их участием. Всегда же хочется надеяться, что подрядчик выполнит свои обязательства перед дольщиками и люди переедут в новое, комфортное жилье, что на практике часто оказывается просто не выполнимым.

Приведенный выше перечень обстоятельств, конечно, многим известен, но возникает логический вопрос – а стоит ли при таких обстоятельствах инвестировать или покупать квартиры при наличии таких рисков и неизвестности дальнейшего нашего бытия???

Не так давно среди наших партнеров обсуждались возможности приобретения недвижимости за рубежом (Турция) и в бывшей советской Республике Казахстан. Почему взор пал на эти две республики – ответ прост – ценовой сегмент и соотношение цены к условиям проживания в данных республиках. В Турции квартиру можно приобрести за 50000$. Согласитесь, инвестировать 50000$ в квартиру в стране, где поток туристов растет с каждым годом, а уровень жизни значительно отличается от Российского, выглядит очень заманчиво и перспективно. Так же приобретая недвижимое имущество в Турции, дают возможность оформить гражданство через 6 месяцев после покупки жилья. На наш взгляд это очень и очень привлекательно. Для людей желающих инвестировать в недвижимость 50000$ не такая уж и большая сумма, зато каковы перспективы.

Относительно Республики Казахстан, и вопроса, почему мы уделили ему внимание, ответ так же прост – доступность. Да мы прекрасно понимаем, что Казахстан не самая развивающаяся Республика постсоветского пространства, и что отток населения из данной Республики довольно масштабен, однако стоит отметить, что Казахстан имеет запасы природного газа и нефти, а также природного урана, что привлекает иностранные инвестиции и развивает экономику страны в целом. А соотношение курса тенге/рубль делает покупку недвижимости доступной с целью ее дальнейшего коммерческого использования. Согласитесь, приобретая за 1.5 млн. рублей 2 или 3 квартиры куда выгоднее, чем приобретать одну – с точки зрения коммерческого использования недвижимости.

Не стоит так же забывать о том, что реализация как национальных, так и инвестиционных проектов в Казахстане, то и потребность в жилье в данной республике будет возрастать.

Нет, мы не призываем бежать сломя голову и покупать недвижимость за рубежом, и уж точно не призываем к тому, что в России не стоит связываться с риелторами или покупать недвижимость в нашей стране, в том числе и в ипотеку, нет. Мы лишь хотим, что бы цены на недвижимость были доступными, а условия участия на рынке недвижимости были для всех игроков одинаковые и справедливые.

Согласитесь, какой работающий семейный человек может позволить допустим, подчеркиваю допустим, квартиру в Москве в ценовом сегменте 1.5 млн. за 1м2???? согласитесь цена будет очень не демократичная, а сколько таких объектов по всей стране??????

Например, в Москве в последнее время жилье проектируется по так называемым «Английским» или «Чешским» технологиям. Да, данные технологии и дома, построенные по ним довольно таки приемлемые, а касаемо вопроса надежности данных домов – посмотрим со временем на их состояние, прогнозировать что-либо в данном вопросе просто некорректно.

И все-таки, мы очень надеемся, что в средне - срочной перспективе цены на жилье будут подкорректированы, и жилье для наших граждан будет доступнее, а ипотечные кредиты не будут выглядеть как пожизненная кабала для наших граждан и пугать людей.

Комментарии 0
Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru