недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/советыГородская недвижимость

Четырехкомнатная в Раменках

1 120 8

Добрый вечер!

Интересует в среднесрочной перспективе (через 2 года) 4-комнатная квартира в Раменках. Т.к. на вторичку/первичку в новых ЖК средства едва ли удастся накопить к тому времени, рассматриваю в том числе и панельные дома серии КОПЭ (1991-1998 годов постройки).

Имеется на данный момент 6 предложений по цене от 22,5 до 25 млн. руб.

Самое адекватное по цене (22,5млн): https://www.cian.ru/sale/flat/154938897/

Чуть дороже (22,9млн): https://www.cian.ru/sale/flat/156335614/

Самое дорогое (25млн): https://www.cian.ru/sale/flat/154027964/


Хотелось бы поупражняться в деле определения адекватной рыночной цены данной недвижимости:

1. За основу оценки возьму стоимость однокомнатной квартиры в этих же домах. Самые адекватные по цене предложения: 7,8млн. https://www.cian.ru/sale/flat/150656364/

8 млн. https://www.cian.ru/sale/flat/156101932/

Цена порядка 205 тыс. руб./м2. Замечу, что квартиры экспонируются достаточно длительное время, поэтому не факт, что указанная цена соответствует рынку и ожиданиям покупателей.

2. Проанализировав зависимость цен от количества комнат в соседних чуть более старых панельных кварталах (где банально больше предложения по адекватным ценам), я пришел к выводу, что цена 1м2 в четырехкомнатной квартире будет составлять порядка 85% от цены 1м2 в однокомнатной. (пожалуй, этот параметр вызывает у меня наибольшие сомнения в методике оценки).

3. Итого получаем 85%*205*102 (метраж 4-комн.) = порядка 18млн. стоимость квартиры

4. Дополнительным подтверждением этого может служить тот факт, что в новых кварталах Раменок горе-инвесторы повыставляли квартиры площадью 100-107 м2 по 23-25 млн. руб. без отделки. И даже по этим ценам квартиры экспонируются по многу месяцев. Т.е. разница с панелькой КОПЭ аналогичной по метражу получается всего-то на сумму ремонта, при том что:

- Наличие подземного паркинга;

- Два сан.узла и просторный балкон;

- Это все-таки бизнес класс и новые свежие дома;

- Свободные планировки (можно делать хоть 3-шку, хоть 4-шку), что повышает ликвидность квартиры - что уже само по себе ценно в текущих реалиях.

В этой связи, представляется что отличие в стоимости между панельками и вторичкой в новых ЖК должно быть не только на сумму отделки, но существенно больше.

5. Хотя возможно, для четырехкомнатных это и не показатель, но самые адекватные предложения по цене в панельках (22,5 млн. руб.) стоят уже много месяцев.

6. В целом, если взять за основу получившийся прогноз - 18 млн. руб., то получается что квартира в 22,5млн. руб. переоценена на 20%. Это в целом соответствует последним данным аналитиков , где отмечается что 70% собственников переоценивают свои квартиры, а разрыв между ценником и ожиданиями покупателей составляет 25%.

Но понятно, что в сделке участвуют две стороны. Поэтому пока не будет покупателей, готовых продать подобную квартиру за 18млн., называть такую цену рыночной (даже если мои предпосылки верны) можно лишь с большой натяжкой.


Я не риэлтор, я в перспективе потенциальный покупатель. Поэтому критика и просто комментарии со стороны профессиональных участников рынка приветствуются. Возможно я ошибся в своих предпосылках? Возможно скоро все квартиры в новых кварталах разлетятся как горячие пирожки и тогда ликвидность в четырехкомнатные панельки вернется?

Советы 8
Елена Смирнова14 сентября 2017, 23:12

У нас нет машины времени, увы....А в целом ваши рассуждения верны.

Виталий14 сентября 2017, 23:17

Елена, 18млн. руб. имелось ввиду адекватная цена по моим прикидкам на сейчас, а не через 2 года.Надеюсь, что через 2 года это будет еще минус 15% ). Но вопрос в том - как убедить за такую цену продать ))) Продавцы вторички же упертые )

Дмитрий Шмырин15 сентября 2017, 0:09

У вас есть 2 года, чтобы устроиться в агентство и научиться делать оценку.Коротко, поставьте себя на место покупателя и смотрите, что и за сколько вы купите. Это принципиально разные вещи, хотя вроде похоже. Вы же просто сравниваете аналогичные квартиры, которые долго висят. Верно, что если от висячей цены отрезать лишнее, то получится реальная цена.

Даниил Пятецкий15 сентября 2017, 0:34

Виталий, "проблема" этого района в том, что здесь уже достаточно давно формируется так сказать дорогое гетто. Раменки на мой взгляд самый перспективный и привлекательный для обеспеченного человека район Москвы. Здесь вообще нет и не будет "дешевого" жилья (исключение ул. Винницкая). В перспективе весь квадрат ограниченный Проспектом Вернадского, Ломоносовским, ул. Лобачевского и Проектируемым проездом № 6095 будет застроен жильем высокого ценового сегмента. Все те свободные пятна, которые сейчас видны на картах уже переведены под многоэтажное жилищное строительство. Маловероятно, что цены здесь будут существенно снижаться. Посмотрите кусочек ограниченный ул. Удальцова, ул. Лобачевского и Мичуринским проспектом, там цены ниже, но локация тоже хорошая. Рядом будет метро Мичуринский проспект, через дорогу очень хороший и абсолютно новый Парк Олимпийской Деревни.

Виталий15 сентября 2017, 1:19

Даниил, спасибо за комментарии!Я наблюдаю за этим районом уже года два и никуда не тороплюсь. Цены падают, как и везде. Приведенный мной пример - 105м2 в только что сданной новостройке за 23млн. руб. - еще года 2 назад это было фантастикой! А теперь таких предложений не одно и не два.К сожалению, 25млн. руб. у меня через два года не будет ))) Поэтому приходится рассматривать варианты побюджетней и рассчитывать на ценник 18млн.-15% (через 2 года) = 15млн. руб. за 4-комнатную в панельке. При определенных обстоятельствах это уже будет по силам.Опять-таки если с 4-комантной не выгорит, за эту цену уже сейчас есть вполне сносные трешки на ул.Раменки - этот сектор мне больше по душе, чем тот, что Вы назвали. И судя по прогнозам квартиры там будут еще дешевле, т.к. этот сектор я мониторю особо пристально и цены там падают вместе с рынком.А в том секторе, что вы назвали, трешки неинтересны, а 4-шки почему-то только на 1-х этажах. Ну есть еще такой вариант: https://www.cian.ru/sale/flat/159793971/. Только стоит он дороже, а метраж меньше, локация немного хуже (ну это на мой вкус) и шлагбаума нет. Разве что только дом поновее лет на 5, но тоже панель.

Виталий15 сентября 2017, 1:25

И да - тот сектор это уже не Раменки )))Я, наверное, представитель как раз так называемого "локального спроса", который будет жить пусть лучше в панельке 80м2 в Раменках, чем в апартаментах 100м2 в соседних Филях ))) Люблю я Раменки )

Виталий15 сентября 2017, 0:50

Дмитрий, благодарю за комментарии!Сфера риэлторских услуг мне неинтересна, я больше по части финансов. Для меня это упражнение на 1 раз для личных целей.Не совсем согласен с Вами - в моем методе нет сравнения аналогичных квартир. Я лишь констатирую факт наличия пулла квартир, которые потенциально мне могли бы быть интересны, и которые долго висят, будучи выставленными в диапазоне 22-26млн. руб.В первом методе я строю оценку на корреляции стоимости 1м2 в однушках и 1м2 в 4-ех комнатных аналогичного дома. При этом беру за основу цену за 1м2 в наиболее привлекательных по цене однушках в этих же 4-ех домах серии КОПЭ - 205 тыс.руб. за 1м2. Не факт, что это именно рыночная цена (она может быть и ниже) - но в текущем пулле предложений самая привлекательная.Во втором методе я как раз и делаю то - о чем вы говорите. Я, будучи потенциальным покупателем, задаюсь вопросом - зачем мне покупать панель середины 90х годов за 23-25 млн., когда можно купить в недавно сданном ЖК бизнес-класса квартиру аналогичного метража с возможностью переделки в 4-комнатную, за аналогичную цену + затраты на отделку.И к примеру будь у меня 20млн., для меня было бы более привлекательным взять ипотеку на 3 года и купить квартиру в свежем доме, нежели в панельке даже за те же 20млн. Соответственно, чтобы такая панель стала привлекательной - разница в цене должна быть больше, а сама цена - ниже 20 млн. руб.Повторюсь - я не продавец, имеющий целью продать свою квартиру и сравнивающий себя с конкурентами. Моя цель - купить как можно дешевле через 2 года и возможно уже сейчас начинать "вразумлять" продавцов с неадекватным ценником четкой аргументацией.

Наталия Хованская15 сентября 2017, 10:06

Виталий, это основная проблема рынка сегодня. Вы, как финансист, понимаете, что ценообразование в этом сегменте (недвижимость) вообще непростое, особенно учитывая падение цен (и тому много причин, включая внешнюю политику ). Недавно тут был вопрос (посмотрите выше), продавец, недоумевает почему так долго продается квартира . И основной аргумент - "но мы же покупали за энную сумму, почему должны продавать дешевле?". И все очевидные факторы, говорящие только о дальнейшем снижении - продавцами игнорируются. И самое главное - это две большие разницы - стоимость квартир в рекламе и стоимость в договоре купли-продажи. А потенциальные продавцы, решая продать свою квартиру, конечно, смотрят на рекламу аналогичных объектов и думая, "ну моя, конечно" лучше (и это нормально, каждый кувик свое болото хвалит" - чистая психология") - ставит цену еще чуть выше. Вот рынок и буксует. Вы сделали абсолютные правильные выводы.

Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru