недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/советыЗагородная недвижимость

Можно ли продать дом в рассрочку, с фактической продажей после последнего платежа?

Вся Россия 1 218 25

Добрый день.


Ситуация следующая: есть частный дом в другом городе, хочу его продать. Покупатель не может получить ипотеку, но готов купить дом в рассрочку (с обременением). Но я вижу риски: покупатель может уменьшить сумму платежа или перестать платить, но продолжать пользоваться домом. В этих случаях мне придется возвращать дом через суд, но заседания будут проходить в другом городе (другой конец страны) - слишком затратно, плюс расходы на юриста, плюс нервы.


Я бы хотел перенести все риски на покупателя: я сдаю ему дом в аренду, он 3 года мне платит обозначенную сумму ежемесячно, а когда эта сумма достигает стоимости дома - вместо последней выплаты за аренду, я продаю ему дом за этот месячный платеж. Соответственно, если покупатель перестает платить, то он теряет деньги, а дом остается моим безо всяких судов. Если начинает платить меньше (с моего согласия), то фактическая продажа дома происходит позже.


Концептуально это похоже на договор лизинга, однако лизинг между двумя физиками - большая экзотика, как я понял. Возможно есть другие финансовые инструменты, или типовые договоры, которые позволят мне продать дом в рассрочку с минимальными рисками?


Заранее спасибо за ответы.

Советы 25
Евгений ТаракановЛучший совет

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
2 июля 2020, 16:14

Не знаю, насколько вам может пригодится этот совет, но куда легче найти другого покупателя с нормальной схемой покупки, чем реализовать то, что вы хотите

Денис2 июля 2020, 16:21

Квартира не в центре Москвы, к сожалению, желающих купить очень мало, поэтому приходится работать с каждым индивидуально. Но, в целом, согласен конечно. Спасибо.

Александр Воронич2 июля 2020, 16:18

Здравствуйте. Пункт 2 ст. 489 ГК РФ гласит "Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара."
Решение принимать только Вам.

Денис2 июля 2020, 16:24

Да, тоже видел этот пункт, и не совсем понимаю, что должно происходить, если выплачено больше половины суммы. Дом себе уже не забрать, остается ждать денег и надеяться?

Александр Воронич2 июля 2020, 16:35

Именно так. Представьте ситуацию, что дом Вам вернут по суду. В каком состоянии он будет возвращён - большой вопрос.

Денис2 июля 2020, 16:41

Да, как раз нашел ваш ответ в теме годовой давности, где вы все расписали: https://www.cian.ru/forum-rieltorov-kak-pravilno-sostavit-dogovor-kupli-prodazhi-uchastka-s-rassrochkoj-platezha-297800/ .

Но мне было бы интересно узнать ваше мнение по предложенному мной варианту (аренда с правом выкупа).

Александр Воронич2 июля 2020, 17:17

Да, было дело! Писал...
Сам никогда такого не делал, поэтому опытом в этом смысле поделиться не смогу. В теории для Вас эта схема идеальна, и категорически не подходит для покупателя, но даже если он на неё согласится, то у меня нет понимания, через какой договор её можно реализовать.

Денис2 июля 2020, 17:27

Пока что нашел ГК РФ 624 п1:
"В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены."

И ГК РФ 609 п3:
"Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества."

Поэтому вектор ясен, но, даже если сосед согласится, буду искать конторы с опытом в составлении таких договоров. Спасибо еще раз за ответы.

Александр Воронич2 июля 2020, 17:33

Вот и отлично! Надо вопросы расторжения изучить. Там та же ситуация с неоплатой может возникнуть. И конечно обращаться к тем, кто делал подобное.

не риэлтор2 июля 2020, 16:22

"Но я вижу риски: покупатель может уменьшить сумму платежа или перестать платить, но продолжать пользоваться домом. В этих случаях мне придется возвращать дом через суд, но заседания будут проходить в другом городе (другой конец страны) - слишком затратно, плюс расходы на юриста, плюс нервы.
Я бы хотел перенести все риски на покупателя: я сдаю ему дом в аренду, он 3 года мне платит обозначенную сумму ежемесячно, а когда эта сумма достигает стоимости дома - вместо последней выплаты за аренду, я продаю ему дом за этот месячный платеж." -
- ...но покупатель видит риски: продавец вдруг передумает продавать дом, а про полученные ранее платежи скажет что это обычная арендная плата )) в этих случаях покупателю придется судиться, но это затраты на юриста, плюс нервы )) поэтому покупатель хотел бы перенести все риски на продавца и готов купить дом в рассрочку с обременением )) идеальный цикл ))

Денис2 июля 2020, 16:27

Я хочу через ипотеку. Но раз покупатель хочет какие-то нестандартные схемы, то пусть берет на себя риски. Логично же )

не риэлтор2 июля 2020, 16:45

логично, конечно. но скорее всего покупатель соскочит с такой схемы, ибо в ней он имеет слишком большой риск. впрочем, попробуйте предложить, кто знает...

Евгений Тараканов

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
2 июля 2020, 16:35

Можно, конечно, умозрительно придумать схему, которая будет для вас безопасной, но она будет крайне опасной для покупателя. И наоборот. Договориться, чрезвычайно сложно.

Поэтому, таких сделок практически нет на рынке. А те, кто готов брать на себя риски - просто берут ипотеку.

Денис2 июля 2020, 16:43

Покупатель хочет всеми силами сэкономить (не платить проценты за ипотеку) и готов взять на себя дополнительные риски. Поэтому и вопрос - как такое провернуть?

Даниил Пятецкий

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
2 июля 2020, 16:38

Добрый день. Ваша схема идеальна, для Вас. Согласится ли на такое покупатель?! Других беспроблемных схем нет. В рамках закона - это через регистрацию права залога, но минусы такого варианта оформления Вы правильно описали, с той лишь разницей, что можно сделать доверенность на местного юриста и при грамотном юристе расходы взыскать с проигравшей стороны... при условии конечно, что есть с чего взыскивать.

Денис2 июля 2020, 16:50

А у моей схемы есть какое-то название? "Лизинг"? "Аренда с последующим выкупом"? Чтобы, во-первых, практику поискать, во-вторых, типовые договоры. Хочу быть уверенным, что в случае негативного сценария, суд не признает такой договор ничтожным и не заставит меня выплатить все деньги покупателю.

ОБЛИК

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
2 июля 2020, 19:27

Добрый . У меня не было. А аренда она и есть аренда. Человек Вам будет платить за аренду, а не платежи за покупку. А за три года воды много утечёт...

Елена Николаевна2 июля 2020, 22:33

Аренда с последующим выкупом.

ОБЛИК

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
3 июля 2020, 8:47

Покупали Мы у города такие Обьекты - нормально.
Но сейчас то человек будет платить за аренду - а не вносить взносы за покупку.

Базис-Недвижимость

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
3 июля 2020, 15:05

А что мешает заключить договор купли-продажи без регистрации перехода права собственности? расписать рассрочку по договору. единственно указать платежи по рассрочке до 49% и следующий платеж через некоторое время 51%. Условие регистрации перехода права "После полной оплаты". условие расторжения Договора - просрочка очередного платежа более чем 3 мес без обращения в суд. Как Вам?)

Составьте Предварительный договор купли-продажи. Пропишите все условия. На основной договор выйдете после окончательного расчета.

Базис-Недвижимость

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
3 июля 2020, 17:55

"Мегаполис-Сервис Пенза"
Договор купли-продажи между физ лицами не подлежит регистрации и считается заключенным с момента его подписания. Зачем размножать договора, "напрягать" лишний раз покупателя(собственник боится его спугнуть, из-за чего и заморочился "с изобретением велосипеда" ), также предварительный договор/задаток не подразумевает, как правило, промежуточных платежей. В данном случае речь идет именно о продаже товара в рассрочку!

"Базис-Недвижимость",
=собственник боится его спугнуть, из-за чего и заморочился "с изобретением велосипеда"=
Думаю, причина в другом.
Автор поста не хочет возвращать деньги, уплаченные Покупателем, если тот перестает платить.

ОБЛИК

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
3 июля 2020, 20:29

Надо мыслить неординарно....

ОБЛИК

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
9 июля 2020, 0:45

А уметь мыслить и делать. Тогда всё и получиться....

Сейчас обсуждают
жильёСпасибо
Светлана Бекренева
сегодня в 18:07
редакцияeditorial@cian.ru